Διαβάστε στο Documento

Documento Newspaper
Επιπλέον 20% το 2019

Προς οριζόντια μείωση 20% στις αντικειμενικές αξίες

Κάθε εβδομάδα και ένα… σενάριο για την εναρμόνιση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές επεξεργάζεται η συντονιστική επιτροπή που έχει συσταθεί στο υπουργείο Οικονομικών και στην οποία προεδρεύει ο αρμόδιος υπουργός Ευκλείδης Τσακαλώτος. 

Σύμφωνα με καλά ενημερωμένες πηγές, στη συνεδρίαση της περασμένης Πέμπτης –μετά τις παραινέσεις των εκπροσώπων των δανειστών προς το οικονομικό επιτελείο να επισπεύσει την προσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στις τιμές της αγοράς μέχρι τέλος του χρόνου, διαφορετικά θα πάει ως προαπαιτούμενο στην επόμενη αξιολόγηση που είναι προγραμματισμένη για τον Μάρτιο– μπήκε ζήτημα οριζόντιας μείωσης σε πρώτη φάση 20%. Kι αυτό ως έσχατη λύση, αν το μοντέλο υπολογισμού που επεξεργάζονται οι επιτροπές που έχουν συσταθεί από το ΥΠΟΙΚ δείξει «άλλα αντί άλλων». Κι αν το 2016 με την οριζόντια μείωση που έγινε, κάποιες επιτροπές προσέφυγαν στο ΣτΕ, η κατάσταση μπορεί να γίνει πολύ χειρότερη με το νέο μοντέλο. Σε κάθε περίπτωση, το σκεπτικό του σεναρίου είναι ότι η εν λόγω μείωση θα λειτουργήσει θετικά ψυχολογικά για την επανεκκίνηση της αγοράς ακινήτων, ειδικά ως προς το σκέλος των μεταβιβάσεων, που δείχνουν παγωμένες. Και σε δεύτερο χρόνο δεν αποκλείεται το 2019 να επέλθει επιπλέον μείωση 20%, προσεγγίζοντας ρεαλιστικότερα τις εμπορικές αξίες, αφού σε ορισμένες περιπτώσεις οι αγοραπωλησίες ακινήτων γίνονται έως 75% χαμηλότερα από τις αντικειμενικές.

Τι θα γίνει με τον ΕΝΦΙΑ

Ενδεικτικά είναι τα στοιχεία που περιλαμβάνονται στο Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων, τα οποία δείχνουν την κατάρρευση της αγοράς, όπως επίσης και την αδυναμία υπολογισμού της τιμής ζώνης για κάθε περιοχή. Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα πώλησης ακινήτου 90 τ.μ., τρίτου ορόφου, κατασκευής 1975, στις Τζιτζιφιές στις 10 Απριλίου 2017 έναντι 25.000 ευρώ. Η τιμή ζώνης για το εν λόγω ακίνητο ανέρχεται στα 1.100 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Δηλαδή η αντικειμενική αξία του ακινήτου είναι 99.000 ευρώ. Δηλαδή η αξία της συναλλαγής ήταν 74% χαμηλότερη της αντικειμενικής αξίας. Επίσης, διαμέρισμα στην ίδια περιοχή 108,70 τ.μ. του 1982 με αντικειμενική αξία 119.570 ευρώ πωλήθηκε έναντι 65.000 ευρώ, δηλαδή 45% χαμηλότερα της αντικειμενικής. Το ερώτημα που τίθεται είναι αν θα μειωθεί ταυτόχρονα και ο ΕΝΦΙΑ. Η απάντηση είναι αρνητική, αφού ο συγκεκριμένος φόρος είναι ο πιο αποδοτικός (σε σχέση με τους υπόλοιπους άμεσους φόρους) για τα δημόσια ταμεία, με βεβαιωμένους φόρους άνω των 3 δισ. ευρώ και ποσοστό εισπραξιμότητας περίπου 85%. Πηγές κοντά στην ηγεσία του υπουργείου διαβεβαιώνουν ότι δεν πρόκειται να πειραχτεί ο συνολικός φόρος, ακόμη κι αν οι αντικειμενικές μειωθούν. Ομως μπορεί να γίνουν κάποιες προσαρμογές, επιβαρύνοντας αυτούς που κατέχουν υψηλής αξίας ακίνητα ή εντάσσοντας τα αγροτεμάχια.

Νέο μοντέλο υπολογισμού

Τα μέλη της επιτροπής, αφού έλαβαν τα απαραίτητα στοιχεία από την Τράπεζα της Ελλάδος, τους συμβολαιογράφους αλλά και την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), προχώρησαν στη δημιουργία ενός μοντέλου για τον υπολογισμό των τιμών ζώνης με βάση τις πραγματικές αξίες που ισχύουν σήμερα. Μάλιστα χρησιμοποίησαν ως πρότυπο μια περιοχή των Αθηνών στην οποία καταγράφεται κάποια κινητικότητα αγοραπωλησιών (συγκριτικά με άλλες περιοχές στις οποίες οι πράξεις αγοραπωλησιών είναι ελάχιστες).

Συγκεκριμένα, χρησιμοποίησαν τα στοιχεία τιμών ακινήτων που έχει στη βάση δεδομένων της η ΤτΕ και τα στοιχεία αγοραπωλησιών από την Ενωση Συμβολαιογράφων. Επίσης χρησιμοποιήθηκαν τα στοιχεία μισθώσεων που έχει στην ηλεκτρονική της βάση η ΑΑΔΕ, με στόχο να διαπιστώσουν την τιμή ενοικίασης στην εξεταζόμενη περιοχή ανά τετραγωνικό μέτρο, έτσι ώστε να προκύψει, όπως αναφέρουν, μια «υπονοούμενη αξία» των ακινήτων. Με βάση τα δεδομένα αυτά κατόρθωσαν να δημιουργήσουν ένα μοντέλο υπολογισμού της τιμής ζώνης σε κάθε περιοχή, το οποίο όμως προς το παρόν έχει εφαρμοσθεί μόνο σε μία.

Το μεγάλο πρόβλημα, σύμφωνα με πηγές στο ΥΠΟΙΚ, είναι ότι στις περισσότερες περιοχές της Ελλάδας οι πράξεις είναι ελάχιστες, ενώ σε άλλες δεν υπάρχουν καθόλου στοιχεία. Αυτό σημαίνει ότι η διαδικασία καθορισμού τιμών ζώνης σε όλη την επικράτεια με το παραπάνω σύστημα είναι εξαιρετικά δύσκολη, ενώ ακόμη δυσκολότερη είναι η παρακολούθηση της αγοράς με στόχο να τροφοδοτείται η νέα ηλεκτρονική πλατφόρμα που επιθυμεί να δημιουργήσει το υπουργείο Οικονομικών με τις αξίες των ακινήτων. Δηλαδή στην παρούσα χρονική στιγμή δεν είναι εφικτή η αναπροσαρμογή των τιμών της εφορίας με βάση τις πραγματικές τιμές, καθώς δεν υπάρχει ικανό δείγμα πωλήσεων ακινήτων για να εξαχθούν ασφαλή συμπεράσματα και να ληφθούν αποφάσεις για τα ακίνητα σε όλη τη χώρα.

Σχόλια

Το Documento σέβεται όλες τις απόψεις, οι οποίες ωστόσο απηχούν αποκλειστικά και μόνον τη γνώμη των χρηστών. Διατηρούμε το δικαίωμά μας να μην αναρτούμε υβριστικά σχόλια και διαφημίσεις. Χρήστες που δεν σέβονται αυτούς τους κανόνες θα αποκλείονται.