Η Ελλάδα έχει το δεύτερο υψηλότερο κτιριακό απόθεμα παγκοσμίως αλλά η κυβέρνηση ομνύει στην οικοδομή.
Μπορεί η Ελλάδα να έχει το δεύτερο μεγαλύτερο απόθεμα κενών κατοικιών στον ΟΟΣΑ και επίσης τον μεγαλύτερο αριθμό κατοικιών ανά χιλιάδα κατοίκων, όμως για τους επιτελείς της Νέας Δημοκρατίας και τον αρμόδιο για την ανάπτυξη υπουργό Αδωνη Γεωργιάδη το αναπτυξιακό μέλλον της χώρας θα βασιστεί σε δύο άξονες: την οικοδομή και τον τουρισμό. Πίσω ολοταχώς δηλαδή στις δεκαετίες του ’70 και του ’80.
Πέραν των στοιχείων που αφορούν τις κατοικίες και την οικοδομή στην Ελλάδα τα οποία παραθέτουμε αναλυτικά στη συνέχεια, η επιμονή σε κάτι σχετικά κορεσμένο ή και υπερκορεσμένο σε πολλές περιοχές της χώρας αλλά και στον τουρισμό, που αποτελεί παγκοσμίως την πιο ασταθή «βιομηχανία», είναι και εσφαλμένη και εμπεριέχει πολλούς κινδύνους για το αναπτυξιακό μέλλον της χώρας.
Οι κατοικίες
Τα σχετικά στοιχεία που κατατάσσουν τη χώρα μας στην κορυφή των χωρών με τα μεγαλύτερα αποθέματα κενών καταλυμάτων περιέχονται στη μελέτη του ΟΟΣΑ «Housing stock and construction» που έχει συνταχθεί από το Τμήμα Κοινωνικής Πολιτικής του οργανισμού με βάση στοιχεία του 2017.
Ο αριθμός των κατοικιών ανά χίλιους κατοίκους είναι πολύ υψηλός στην Ελλάδα και την Πορτογαλία (και οι δύο πάνω από 570 κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους), ενώ ακολουθούν η Βουλγαρία, η Γαλλία και η Ισπανία (πάνω από 540 κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους) και οι Μάλτα, Φινλανδία, Ελβετία, Ιταλία. Η Αυστρία και η Γερμανία έχουν επίσης σχετικά υψηλό αριθμό κατοικιών σε σύγκριση με τον πληθυσμό (πάνω από 500 κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους). Αντίθετα, ο αριθμός των καταγραμμένων κατοικιών ανά 1.000 κατοίκους είναι χαμηλότερος στη Χιλή (290).
Ως προς τον αριθμό των κενών κατοικιών η Ελλάδα είναι και πάλι στις πρώτες θέσεις. Μάλτα (18%), Ελλάδα, Μεξικό (14%) έχουν το μεγαλύτερο μερίδιο κενών κατοικιών (πηγή: ΟΟΣΑ).
Στην Ελλάδα
Αναλυτικότερη και με ιδιαίτερα ενδιαφέρουσες εκτιμήσεις είναι η μελέτη που δημοσιοποίησε για την ελληνική αγορά ακινήτων η PwC, μια από τις μεγαλύτερες ελεγκτικές εταιρείες του κόσμου, τον Οκτώβριο του 2016. Σε αυτήν επισημαίνονται μεταξύ άλλων και τα εξής:
«Κύριοι παράγοντες που διαμορφώνουν τη δυναμική της αγοράς κατοικιών είναι η οικονομική ανάπτυξη της χώρας, το οικιστικό απόθεμα, η διαθέσιμη χρηματοδότηση και οι φόροι ακίνητης περιουσίας. Σύμφωνα με ένα ρεαλιστικό σενάριο για την ανάπτυξη της ελληνικής οικονομίας με το κατά κεφαλή ΑΕΠ να επιστρέφει στα προ κρίσης επίπεδα περίπου το 2030, προβλέπεται:
01 Σύγκλιση προσφοράς και ζήτησης στην ελληνική αγορά κατοικιών περί το 2047, λόγω της αυξημένης προσφοράς κατοικιών, της υψηλής φορολόγησης και της έλλειψης στεγαστικής πίστης.
02 Μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών κατοικιών 0,6%, προσεγγίζοντας τα επίπεδα της περιόδου 2002-08 μετά το 2050!
03 Επενδύσεις στην αγορά κατοικίας σε χαμηλά επίπεδα, συγκεκριμένα στα €4,5 δισ. ετησίως, με το επενδυτικό κενό να έχει μακρά διάρκεια.
04 Για να επιστρέψει η αγορά κατοικίας στα επίπεδα του 2002-08 απαιτείται πραγματική ανάπτυξη τουλάχιστον 3,5% ετησίως για πολύ μακρά χρονική περίοδο. 05 Για να τονωθεί η ζήτηση η φορολογία στα ακίνητα θα πρέπει σταδιακά να μειωθεί ενώ η στεγαστική πίστη πρέπει να ακολουθεί τουλάχιστον τους ρυθμούς ανάπτυξης του ΑΕΠ (σ.σ.: κάτι βεβαίως που δεν είναι ορατό για το εγγύς μέλλον μιας και οι τράπεζες δανείζουν με το σταγονόμετρο).
Και υποστηρίζεται από την PwC ότι για να επιταχυνθεί η αποκατάσταση της ισορροπίας στην αγορά θα πρέπει:
• Να μειωθεί η υπερπροσφορά κατοικιών μέσω της μαζικής ανάπλασης τμημάτων του κτιριακού αποθέματος (σ.σ.: αυτή είναι ίσως μια πραγματική διέξοδος).
• Το επενδυτικό έλλειμμα εξαιτίας της υστέρησης της αγοράς κατοικιών, που εκτιμάται σε €14 δισ. ετησίως, θα πρέπει να καλυφθεί από άλλους τομείς της οικονομίας για να μεταβούμε σε επίπεδα ανάπτυξης της τάξης του 3-4%.
Γεννάται λοιπόν το μέγα ερώτημα για την επενδυτική στρατηγική της ΝΔ και της κυβέρνησης Μητσοτάκη: από πού θα καλυφθεί το επενδυτικό κενό ύψους 14,5 δισ. ετησίως από την καθίζηση της οικοδομής για να επιτευχθούν οι επιθυμητοί ρυθμοί ανάπτυξης του 4%;
Βεβαίως ο θεσμός της Χρυσής Βίζας και το ενδιαφέρον των ξένων για ελληνικά ακίνητα είναι μεν εντυπωσιακά μέσα στη γενική ανομβρία στον χώρο της αγοράς κατοικίας, αλλά αφορούν περιορισμένο αριθμό περιοχών.
